Karel Haas Články

Plánovaný prodej části areálu „Hůrka“ společnosti PERNŠTEJN CITY s.r.o. – argumenty pardubické ODS proti prodeji.

Na programu jednání Zastupitelstva města Pardubic dne 3. 3. 2016 byl jako bod č. 12 současným vedením města navržen ke schválení prodej části areálu „Hůrka“ společnosti PERNŠTEJN CITY s.r.o.. Snad i díky konkrétní věcné argumentaci pardubické ODS byl tento bod nakonec z jednání zastupitelstva města stažen. Je mi realisticky jasné, že jsme zatím vyhráli jen dílčí „bitvu“ ve „válce“ proti tomuto nevýhodnému, netransparentnímu a nerozumnému prodeji významného městského majetku. O to víc důležité je, aby zcela konkrétní a věcné důvody, které proti navrhovanému prodeji pardubická ODS má, zazněly veřejně: 

1) Kupní cena 324,- Kč/ m2 (navrhován byl prodej více než 46 tis. m2 pozemků za 15 mil. Kč) v jedné z nejcennějších lokalit Pardubic je podle mého osobního názoru v naprostém rozporu se zákonnou povinností péče řádného hospodáře stanovenou všem orgánům města zákonem o obcích.

• Pro mě je až "do očí bijící", že znalecký posudek znalce Ing. Zdeňka Vašáka k ocenění předmětných pozemků, který byl pro jednání zastupitelstva předkládán k odůvodnění správnosti navrhovaného prodeje, vyšel "naprosto překvapivě" právě na tu cenu 15 mil. Kč, kterou si současné vedení města s investorem již zjevně dříve "dohodlo" (neboť právě cena 15 mil. Kč byla stávajícím vedením města uvedena již v materiálu pro jednání zastupitelstva města v prosinci roku 2015).
• Znaleckým posudkem již z roku 2007 (kdy město uvažovalo o prodeji části předmětných pozemků společnosti EUBE) cena za celé pozemky v areálu Hůrka byla stanovena na 570,-Kč/m2, ale tato cena již byla ponížená o náklady na demolice, na vybudování inženýrských sítí a byla také ponížena o procento zastavitelnosti.
• Podle indexu nárůstu cen dle dat ČSÚ mezi roky 2007 – 2015 by tehdy stanovená cena předmětných pozemků 570,-Kč/m2 měla v současnosti směřovat k ceně na úrovni cca okolo 800,-Kč/ m2 (to je cca 2,5-krát vyšší cena, než za jakou jsou předmětné pozemky navrhovány k prodeji). 

2) Je tristní a naprosto nekonzistentní přístup stávajícího vedení města, když na developerský prodej daleko menší a z pohledu zastavěnosti daleko náročnější lokality "Tesla" vypisuje otevřenou investorskou soutěž pořádanou dokonce externí poradenskou společností (již schváleno Radou města Pardubic) a prodej tak cenné lokality, jako jsou "Hůrka" se děje bez jakékoliv transparentní soutěže "předem vybranému" jedinému kupujícímu.

3) Z mého osobního právního názoru je tento konkrétní prodej pro město řešen velmi negativně a nestandardně (oproti jiným developerským projektům, které jsem měl možnost z pohledu konstrukce smluvních právních vztahů v minulosti poznat): 

a) Pozemky budou na developera/investora převedeny PŘED vybudováním byť jen jediného kousku developerského záměru (přitom ve standardních a solidních developerských projektech je situace řešena jinými užívacími právními tituly pro developera/investora po dobu výstavby a vlastnické právo k pozemkům bývá developerovi/investorovi převáděno až po řádném dokončení developerského záměru). 

b) Podle podkladových materiálů na jednání zastupitelstva developer/investor hradí v tomto případě kupní cenu úvěrem, proti kterému zastavuje právě kupované pozemky, tzn., on na rozdíl od města nenese vůbec žádné riziko (přitom ve standardních a solidních developerských projektech je opět situace řešena jinak – např. zástavním právem nikoliv k pozemkům dané obce či města, ale zástavním právem k budovaným stavbám).

4) Všechny smluvní pokuty navržené v kupní smlouvě, které mají zajišťovat a utvrzovat to, že developer/investor splní řádně a včas své závazky z kupní smlouvy, jsou na první pohled možná efektní, ale de facto právně úplně zbytečné a pro město v případě případného „průšvihu“ nic neřešící.

V případě společnosti s ručením omezeným založené účelově pouze pro předmětný developerský záměr, v případě, kdy se město zbaví vlastnického práva k pozemkům hned po uzavření smlouvy a ještě před výstavbou, a v případě, kdy společnost Pernštejn City nebyla ochotna složit pro právní jistotu města proti sjednaným smluvním pokutám jakékoliv bankovní záruky, finanční jistoty apod., tak jsou sjednané smluvní pokuty „úplně k ničemu“. 

5) Opět na rozdíl např. od mnohem menší lokality "Tesla" není developerovi/investorovi kupujícímu lokalitu "Hůrka" vůbec stanovena smluvní povinnost (řádně právně zajištěná) vybudovat dopravní napojení lokality na stávající silnici 1. třídy I/36 (na výpadovku na Sezemice a na Holice).   

6) Prodejem lokality "Hůrka" se město zbavuje své zřejmě nejcennější územní rezervy, i když nemá vyřešenou celou řadu VEŘEJNÝCH záměrů (např. nový fotbalový stadion prosazuje stávající vedení města do již tak dopravně přetíženého centra města a na dohled od nádherného renesančního zámku, namísto všude ve světě moderního trendu budovat podobná zařízení v okrajových a dopravně dobře dostupných lokalitách měst; tenhle přístup města "mi hlava opravdu nebere"....).

7) Předmětná lokalita (severovýchodní část města) bude velmi výrazně dotčena stavbou tzv. severovýchodního obchvatu (jeho dostavba může velmi výrazně ovlivnit dopravní situaci v lokalitě, lukrativnost lokality pro investory, ceny pozemků v lokalitě apod.). Rozhodnutí o definitivním využití lokality by tedy mělo padnout až po vybudování severovýchodního obchvatu (a možná i po vybudování obchvatu Sezemic).

8) Rozhodnutí o prodeji předmětné lokality má velmi zásadní vazbu i na tvorbu nového územního plánu města. Ani v jedné z variant návrhu nového územního plánu města není lokalita „Hůrka“ navržena k bydlení (v obou variantách je lokalita „šedá“ – tzn. lehká výroba, drobná výroba a výrobní služby). Znamenalo by to, že pokud by developer/investor získal např. územní rozhodnutí pro svůj záměr a poté by byl schválen nový územní plán města, pak by město bylo povinno platit developerovi/investorovi náhradu majetkové újmy za změnu v území podle § 102 stavebního zákona.

Pevně věřím a doufám, že všechny výše uvedené věcné argumenty budou mít pardubičtí zastupitelé bez ohledu na jejich politickou příslušnost na zřeteli, pokud by se návrh na schválení prodeje lokality „Hůrka“ na program jednání zastupitelstva města za obdobně nevýhodných podmínek kdykoliv v budoucnu vrátil. 

Mgr. Karel Haas

předseda pardubické ODS a člen Zastupitelstva města Pardubic